随着城市建设的发展和居民生活水平的提高，在强调“以人为本”的科学发展观指引下，居住观念正发生根本的转变。城市不应为了单纯的发展而发展，其终极目的应是满足社会成员日益增长的物质文化需要，为公众提供一个安全舒适的生活环境和工作环境。因此，在中央商务区、中央行政区之后，侧重舒适居住和休闲生活的中央居住区应运而生，这实质上是城市格局趋向合理、功能分区日益成熟的标志。
中央居住区（Central Living District，缩写CLD）是指城市经济发展到一定阶段，在政府总体规划的引导下，由若干居住片区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育等需求，并具有城市一流生活素质、丰富人文内涵和良好生态环境的大型居住区域。
中央居住区内60%以上的面积为居住片区，齐全而人性化的硬件设施和软件配套，使人们工作之余享受适宜的悠闲生活。各片区内部规划的相对统一和片区之间鲜明的个性差异，使人们在自然选择和分化的基础上，易于形成一种心理认同和品位认同，这种认同感有利于营造和谐的社区氛围。
李沧东部区域面积较为广阔，三面环山，一侧濒临青银高速公路和滨海景观大道，地下水域丰富，山体植被茂密，自然环境优美，地理位置优越，主要以村庄、空地和山体为主，发展前景广阔，可以采取整体开发、高标准、理想化规划的模式开发建设青岛中央居住区。
5-1-2 可行性分析
一是优美的自然环境。李沧东部地势呈南低北高之势，东、南、北三面环抱崂山余脉，整体成聚宝盆状，内有南北两条山脊，将整个区域划分为三个盆地。北侧山脉为卧龙山山脉，山腰地形较为平坦，山顶包括卧龙山的大小主峰，山体悬崖峭壁，怪石嶙峋；南侧山脉为双峰山山脉，山体秀丽挺拔，植被丰富，山中有多个小型水库、湖泊及池塘，贯穿其中的李村河及其支流金水河四季有水，山水相融相衬，地形地貌瑰丽、壮观，具有良好的山水骨架。占地面积3.5平方公里的百果山风景区位于该区域东北部，中华睡莲世界、青岛市青少年教育基地、三清洞、竹子庵、仙姑塔等景观点缀其中。景区内山峦起伏、植被丛生，生物种类丰富，山南有毕家水库，景观生态自然。2005年全国荷花展在李沧东部成功举办，目前正在积极筹备中国（青岛）世界园林花卉博览会，发展潜力巨大。
二是便利的交通条件。李沧东部区域内交通便利，青银高速公路贯穿其中，东西主干道连接环胶州湾高速公路与滨海大道，距市政府20公里，距流亭国际机场14公里，距青岛市北部商圈4公里，交通线路发达，地理位置优越，是连接青岛市东西南北的重要节点，同时也是进出青岛市的咽喉要道。李沧东部区域内规划道路总长度为11.5万米，规划道路网密度为6.4公里/平方公里。车行交通网主体骨架为“三纵三横”。“三纵”即铜川路、汉川路、东川路；“三横”为九水东路、金水路、广水路。道路网建成后，人均拥有道路面积约6平方米，大多数居民市区范围内出行在30分钟之内完成，两个小时内到达两大“都市圈”（济南、青岛）内的各中心城市。
三是良好的投资氛围。青岛中央居住区的开发建设通过新闻媒体的宣传在社会上得到了越来越多人的认同和关注，并产生了强大的影响力，吸引了国内众多有实力的房地产开发单位来李沧东部投资兴业。目前，中央居住区的开篇之作——青岛休闲商住区项目已由绿城房地产集团有限公司中标并开发建设。该项目位于九水东路以北、天水路以南、宜川路以东、铜川路与合川路以西，总投资80亿元，总占地面积约3000亩，规划总建筑面积约211万平方米。
四是优惠的政策支持。2005年初，为缩小南北差距，青岛市政府下发了《关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》（青政发〔2005〕7号文件），对李沧区倾力打造中央居住区等战略举措给予了充分的肯定和支持，在李沧成立专门土地管理机构，将李沧土地收益、基础设施配套费、河道维护费返还李沧，各相关部门各司其责，全力支持配合李沧东部建设。2006年市委办公厅、市政府办公厅又下发了《关于规范城中村（居）改造工作的意见》（青办发〔2006〕12号），市政府办公厅下发了《关于城中村（居）改造项目招拍挂工作有关问题的通知》（青政办发〔2006〕90号）等，为中央居住区建设的顺利推进提供了强有力的政策支持。
五是理想的居住区域。中央居住区的选址问题是一个复杂的城市命题，选择李沧区东部建设中央居住区可谓优势尽显。李沧区作为进出青岛市区的重要门户，至今仍充当着市区经济“大后方”和城郊经济“总前沿”的双重角色。选址李沧区东部建设中央居住区可以综合体现“半小时居住圈”的全部要素。另外，城阳、即墨等周边经济区域的兴起，不仅为青岛经济发展开掘了纵深腹地，而且还源源不断地提供了新的就业机会。中央居住区设在李沧，既可方便在市区工作的人群居住，又为“生活在城市，工作在郊区”的创业者提供安居乐业的家园，成为最能代表青岛形象的“理想之城”典范。
5-1-3 约束条件
一是土地方面的制约。李沧东部区域的土地基本为农村集体土地，无法进行开发建设。办理土地农转用和征收手续，需省级以上人民政府批准，由于指标太少，过程极其复杂，办理周期冗长，致使很多项目无法开工，影响了建设进程。
二是基础设施的制约。李沧东部目前基础设施现状极其薄弱，道路系统、给水系统、雨污水系统、燃气供热系统、供电系统、电信系统等配套设施工程建设起点低、难度大，施工条件艰苦，建设周期较长，配套工程建设任务非常艰巨，直接延缓了中央居住区建设的步伐。
三是拆迁安置的制约。房屋拆迁是城市改造与建设的先决条件，李沧东部涉及25个村改居社区，因居民多年来形成的传统居住意识、个别居民与社区之间的历史遗留问题等原因，存在拆迁补偿期望值过高的现象，在统一拆迁安置政策的前提下，影响了拆迁及工程建设的正常推进。
四是违法建筑的制约。随着东部建设的不断推进，违法建筑问题逐渐突显出来。目前，李沧东部共有违法建筑近300个楼座，占地约1200亩。这些违法建筑的处理一直是中央居住区开发建设的难点和热点，尤其是在2005年7月南王家上流社区的6座违法建筑被拆除之后，由违法建筑引发的开发商与市民的矛盾、供料商与开发商的矛盾以及老百姓与政府的矛盾不断突显出来，造成了许多社会隐患及不稳定因素。
5-2 目标体系
近期，即2007年，一是全力推进休闲商住区、郑庄、苏家、尤家等四个项目的建设工作，初步形成一个沿青银高速公路的东部新城雏形。二是做好休闲商住区、郑庄、苏家、尤家四个片区的配套工程，完成铜川路、宜川路2条道路建设，相关管线配套随道路实施同步建设。三是启动李家、炉房、上臧、庄子、南王等旧村改造，对村民改造愿望强烈，且条件成熟的社区开展旧村改造前期工作，做好项目招标准备工作，推动改造进展。四是启动虎山片区建设，推进下王埠村庄改造。
中期，即未来3-5年，初步形成中央居住区新形象。根据打造中央居住区的整体建设要求，结合村庄改造计划和拆迁进度，按照“先急后缓，量用为供”的指导思想，围绕重点项目，超前进行市政基础公用设施建设。启动全部25个社区的改造，完成8—10个社区的改造。完成李沧东部集中供热工程一期工程、金水路拓宽改造工程以及休闲商住区、双峰山片区、世博园区域相关市政配套道路建设。基本完成李村河及大村河上游河道整治；进行九水东路拓宽改造工程，使之与金水路成为贯穿李沧东部东西方向的主干道；进行汉川路、东川路延长段打通工程，使李沧东部向南与崂山区相接，实现李沧南北向交通更加便捷，主干道路网基本成型，为加快剩余旧村改造奠定基础。
远期，即未来8-10年，根据打造中央居住区的整体建设要求，基本完成25个城中村改造，实现道路畅通、配套齐全、环境优美的高标准基础设施配套建设。通过改造，使李沧东部城市化水平明显增强，城市形象显著改观，居民生活质量大幅提高，社会发展更加和谐，展现出一个高品质、高质量、高层次的中央居住区。
5-3 保障措施
5-3-1 加强舆论宣传力度
加大宣传。大力宣传李沧东部在大青岛建设格局中的定位和作用，引导广大干部群众进一步树立时不我待的机遇意识。建设对外开放、协调发展、全面繁荣的中央居住区，是当前市委市政府提出的具有重要意义的战略部署。着力构建中央居住区建设的宣传体系，引导广大干部群众深刻认识到李沧东部各方面的优势，切实增强不进则退的危机感、加快发展的紧迫感、做好工作的责任感，紧紧围绕加快李沧东部发展，努力营造聚精会神搞建设、一心一意谋发展的良好氛围。引导社会各方面力量发挥能动性和创造力，努力实现打造青岛中央居住区的建设目标。
加强推介。精心组织文化活动，积极开展对外宣传，为建设中央居住区提供舆论支持。立足于东部百果山睡莲世界、青少年素质教育基地，以酒店管理学院、广播电视大学等高校为依托，认真做好梳理、取舍、弘扬、发展等文章，做大做强东部文化品牌。以2008年奥运会和筹备中国（青岛）世界园林花卉博览会为契机，继续打造独具特色的文化品牌和旅游品牌，在演化和利用上下功夫，不断拓展和丰富内涵，为建设中央居住区提供有效的文化支持。
5-3-2 坚持区域统一规划
在打造中央居住区过程中，坚持统一编制分区规划、控制性详细规划和市政公用基础设施专项规划，并加强规划的先导和指导作用。为塑造高品质的中央居住区，聘请高水平的设计单位编制修建性详细规划，集思广益，博采众长，选取适合现代化青岛核心区域的设计方案，使中央居住区达到空间环境、生态环境、人文环境等诸多因素相融合，满足不同群体的需求。对改造过程中涉及人民群众切身利益的有关事项，采取公示和听证制度，广泛听取各方面意见。营造社会各界认知规划、希望早日实施改造的良好氛围，引导社会各方面力量发挥能动性和创造力，努力实现打造青岛中央居住区的建设目标。
同时积极争取土地农转用指标，努力正确处理好建设用地的供求矛盾，强化对土地资源匮乏、发展空间有限的认识，高度重视土地节约和集约利用。完善土地资源保护、储备、使用机制，坚持合理有序的开发时序。坚持在土地利用总体规划确定的建设用地内安排建设项目，依法使用土地。通过建立土地经营机制，实行土地集约化、市场化运作。强化土地指标的批后管理，处置闲置土地，提高土地利用率。同时建立与发改、规划、土地、房屋等管理部门的工作联系机制，保障项目用地报批前期工作顺利开展，促使城市规划与土地规划的衔接和统一。
5-3-3 破解资金瓶颈
积极拓展多种融资形式，建立合理的融资平台，多方筹集资金，超前进行李沧东部基础设施建设，加强政府、银行、企业之间的沟通协作，争取政策性银行、国内商业银行和外资银行的信贷资金支持，用好用足资本市场的融资功能，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，推动中央居住区建设进展。
5-3-4 实施项目带动
对已经完成招标的旧村改造项目，实行项目建设责任制。按年度工作计划进行分解，把各个阶段的责任落实到责任单位、责任领导、投资主体和具体的责任人、承办人，明确阶段性工作和工程进度的时限要求。做好重大项目的协调工作，做好征地拆迁工作，加强治安管理，创造良好的施工环境，保障项目顺利施工。做好项目服务协调工作，加强对项目实施的监督。做好项目前期策划工作研究、方案比选以及在建过程中各方面的协调督办工作，保证项目如期进行，提高项目建设质量和实施效益。
5-3-5 探索旧村改造新模式
城市土地价值和土地收益已成为旧城改造中最重要的问题，城中村改造实际上是一种经济利益的再分配，但也不能经济利益唯上，为城市的可持续性发展留下隐患。只有充分考虑到了多方的利益，一切问题才会迎刃而解。打造中央居住区的关键在于坚持统一规划、成片开发，坚持社区自主拆迁的模式，在政府监督下确保拆迁工作快速稳妥推进。
在旧村改造过程中，可以探索变单纯拆迁赔偿为通过拆迁促进集体经济持续发展的模式。探索以政府先期投入或引入实力强的开发商先期投入，由政府主导社区先行拆迁、进行净地“招拍挂”以获取土地收益最大化的模式。在旧村改造开发中建立合理的利益分配机制和正确的利益驱动机制，以适应市场经济发展和城市化建设的需要，确保集体经济组织的利益，保证农村集体经济的可持续发展，变社区居民被动拆迁为主动要求改造。
