中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西的李沧辖区，人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。

        4-1 基本情况

        4-1-1 重要意义

        调整产业结构，实现优化升级，是促进经济可持续发展的重要途径。长期以来，二、三产比例不合理是我区经济发展方式不优越的主要方面，产业内呈现出“点散面低”状态。推动二、三产业协调发展，促进产业结构优化升级，提高经济增长质量和效益的关键在于突破三产。首先，对于传统的大企业，由于体制、空间、产业等多方面因素制约，只能做好服务工作及促进配套产业的发展，作为不大。其次，剩余二产空间，在规划上没有成片土地，只能进行插花式建设，形不成集群效应，且二产一般投资成本大，不应作为主攻方向。第三，我区三产有传统优势，具有发展基础，加之三产效益较好，附加值高，又是富民经济，因此我区调整产业结构的突破口和关键点在于突出发展三产，做强青岛北部商贸中心。

        4-1-2 打造青岛北部商贸中心的优势

        一是历史优势突出。我区是原崂山县政府及原沧口区政府驻地，是当时青岛北部政治经济文化中心，对周边地区具有较高的文化影响力和政治辐射力。中心商圈素有“岛城北部商贸中心”的美誉，原崂百集团（现维客集团）等一批本土商贸企业多聚集于此，加之已逾百年历史的李村大集兴盛不衰，更是吸引了我市众多怀有“根系回归”思想的居民以及市内外慕名而来的客源，为我区带来了旺盛的客流与较高知名度。此外，由于购物习惯和购物“惯性”的作用，以及由此带动的大众消费心理的“从众效应”，使得上述传统优势在近些年更加凸显。综合这些因素，随着经济社会进一步发展，我区作为青岛北部经济政治中心的地位将会进一步巩固，并将在一定时期内继续延续。

        二是商业氛围浓厚。三大商场的日益壮大和李村大集的持续繁荣，为我区商业发展带来了弥足珍贵的旺盛人气。维客、利客来、北方国贸三家商贸骨干企业，加快规模扩张和连锁经营步伐，总体实力不断壮大，2000年至今发展连锁经营加盟店近千家，实现销售收入157.7亿元。在2006年全市十大零售企业销售额排行中，维客、北方国贸、利客来三大集团分列第二、五、六位。李村大集作为李沧传统特色经济形式，每逢集日客流量可达10万人次，摊位6000余个，其中长年集贸市场摊位1000个左右，集市交易品种近2万种，年交易额可达５亿元。现已成为连接中心商圈和东李商圈的重要纽带，为两大商圈带来了人气、商气，形成优势互补、互相促进、共同发展的态势。

        三是地理位置优越。李沧地处青岛市中心位置，是进出青岛的门户，素有青岛市北大门之称。作为公共交通北部的枢纽，具有航空、铁路、公路、港口交通优势，在山东省“半岛制造业基地”建设规划和青岛大城市框架中具有枢纽位置。随着青岛火车新客站和海湾大桥的兴建，我区海、陆、空立体交通网络已基本形成，整体区位优势得到进一步提升，全区的辐射力和影响力得到进一步增强。近年来，我区基础设施投入逐年加大，城市建设步伐加快，综合功能日益增强，城区面貌得到整体改善，大大降低了人们的出行成本和商机搜寻成本，使我区人流、物流、商流、信息流聚集地的作用得到进一步体现。这些有利因素的综合作用，使得我区发展各类现代服务业和各类专业批发市场成为可能。尤其为我区立足传统商贸业优势，大力发展专业批发市场，抢先占领全市生产性服务业和部分生活性服务业发展高地，提供了物质基础和可能性。

        四是商业业态丰富。广业锦江、永乐影城等酒店、文化娱乐项目相继引入，肯德基、必胜客等西式快餐店纷纷落户，大中电器、五星电器等现代电器行业竞相开业，总投资18亿元的宝龙城市广场项目和3.5亿元的三星数码大厦项目顺利引进并启动，为我区注入了新的商业业态，加速了我区现代服务业的发展步伐。整个商圈基本形成以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以各式娱乐餐饮生活配套服务为辅助补充，集综合购物、商务办公、文化休闲以及餐饮娱乐等业态齐全、功能完善的青岛市乃至半岛都市群的重要商贸区，商贸业层次得以大幅提升。

        五是商贸业发展环境日趋完美。高标准规划建设中心商圈，完成了区机关办公大楼、公检法办公楼的迁建，第二监狱、面粉七厂、风机厂等地块搬迁改造进展顺利，为现代服务业发展腾出了空间。大手笔进行环境综合整治，投资3亿元的大村河综合治理工程荣获“中国人居环境范例奖”，投资1.6亿元将李沧文化公园建成市区北部新景观，人居环境明显改善。同时，大崂路美食街、少山路服装街等特色街的建设与形成，丰富了商业业态，营造了商业发展环境。通过一系列配套服务等措施，营造了招商、引商、安商、富商的商业发展大氛围。

        4-1-3 打造青岛北部商贸中心的约束条件

        一是空间制约。受到地域因素制约。我区商贸中心位于青岛北部，空间上难以与市北台东商贸中心和市南两大商贸中心相竞争，加之市民受到传统的城乡二元制结构影响，客流主要来自李沧、城阳区域，消费水平普遍偏低，不利于北部商贸中心的繁荣发展。净空因素制约大，由于受到沧口机场和流亭机场净空限制，中心商圈和沧口商圈内建筑高度一直以多层为主，建设用地的利用率相对较低，更难以形成李沧区标志性商业建筑，同时诸多高层商业项目进展过程中均不同程度受到其约束，形成瓶颈制约项目落地，致使李沧商贸业档次难以在整体上得到质的提升。

        二是成本制约。临近的城阳、即墨、胶州也在加速发展现代服务业，而其发展成本较低，尤其在土地成本上均较我区具有比较优势，我区商贸中心地处李沧最繁华区域，地价成本较高，导致租金成本偏高，在一定程度上削弱了其客观存在的地段优势；又因经营商家把租金成本转嫁到商品上，由消费者分担，也在一定程度上削弱了其价格优势。

        三是交通制约。首先，历史上因规划形成的道路网络不尽合理。尤其体现在李村中心区域的路网规划上，由周边区域向李沧中心广场区域聚集，容易形成交通拥挤堵塞的现象。其次，本身交通体系需进一步完善，到达或路经李沧区的49条公交线路承担着44万人次的日客运量，是全市客运总量的四分之一，随着近两年市民乘车需求的迅速增长，已经形成了10万人次以上的客运缺口，加之区内的道路大多比较狭窄，公交车运行速度不断下降，交通拥堵现象时有发生。第三，市内及区市间交通网络尚不十分畅通，主要表现在通往市区的城市公共交通较为拥挤，3路、363路等通向市北、市南的主要交通线路都出现了乘车难现象；通往城阳等区市的公共交通体系尚不便捷，存有站点少、车辆少、出行难等问题。

        四是拆迁制约。无论是推进旧城（村庄）改造，还是为发展现代服务业创造空间条件，“拆迁难”都已成为重要制约因素。从近年来的工作实践看，在特定阶段，“拆迁难”甚至成为制约工作进展的主要瓶颈。一方面，阻碍了旧城（村庄）改造既定进程；另一方面，影响了现代服务业大项目的引进和落地。而从今后发展趋势看，受宏观政策趋向及被拆迁人心理预期等因素影响，“拆迁难”对旧城（村庄）改造，特别是对发展现代服务业的制约将会更加明显。4-2 目标体系
       
        4-2-1 空间上，着力构建“四圈四线”

        根据点轴开发理论，对于大青岛而言，我区既是全市经济的增长极之一，又处于全市几条主要经济发展带的核心位置，因而极具发展潜力和优势。对该理论进行进一步延伸，我区区域内服务业布局也应该进行合理架构，科学确定并优先培育现代服务业 “发展极（点）”和“发展轴”，这样才能与全市大服务业实现有机对接，并在全市服务业新一轮布局中占得竞争先机，实现辖区服务业跨越式发展。综合历史沿革、地理位置、交通格局、人气指数等因素，构建“四圈四线”，以“四圈”为辐射源，实现服务业优化升级，以“四线”为纽带，延展服务业空间容量，无疑是最佳选择。

        4-2-2 产业上，巩固提升传统商贸业，繁荣壮大现代服务业

        积极运用现代经营方式、信息技术和管理手段，推动传统商贸服务业发展。首先，立足做大做强维客、北方国贸、利客来等骨干商贸企业，充分发挥其辐射带动作用，拉长扩展传统商贸业优势。其次，大力培植提升餐饮业。一方面敏锐把握国内外大型餐饮企业来李沧布局的难得机遇，腾出空间，积极引进肯德基、阳光佳日等为代表的知名餐饮企业。另一方面，积极促进青岛锅贴、紫晶酒店等为代表的本土企业裂变、连锁经营，并推动他们向高端、品牌方向迈进，提升服务层次规模和能级。

        突出发展房产交易、现代物流、中介服务和娱乐休闲等附加值高的环境友好型、税源型现代服务产业。着重围绕三大目标，构建三大现代服务业体系：一是大力发展现代金融、保险、信息、物流、会展、要素市场等生产性服务业。在当前传统零售业已相对饱和的情况下，主动抢抓机遇，充分发挥优势，积极创造条件，在“四圈”范围内及沿“四线”一带，选择适当地点，优先加快发展各类专业批发市场，巩固做大金属材料、蔬菜、酒店用品、汽车、茶叶五大市场，积极引进、培育服装鞋帽、文化用品、家用电器、药材、灯具五大专业市场，尽快奠定李沧专业卖场的大格局。二是大力发展现代商贸、教育培训、医疗卫生、休闲旅游、社区服务、文化产业等生活性服务业。三是大力发展法律服务、中介服务、社会保障、政府服务等公共性服务业。努力扩大核心项目的带动辐射作用，全力引进诸如宝龙城市广场、三星数码大厦、润泰石化物流等影响力大、带动力强、具有核心竞争力的现代服务业企业，不断增强城市人流、物流、资金流、信息流的集聚效应，以此逐步构筑起产业层次较高、布局合理、特色鲜明、竞争力强的服务业发展新格局，加快青岛北部商贸中心建设。

        4-2-3 时间上，科学规划，有序推进

        近期，即2007年，继续推进中心商圈改造升级各项工作。完成公检法办公楼搬迁；开工建设三星数码大厦项目；完成李村大集及李村河两岸、大村河两侧商业业态的规划；做好商业街的规划设计，完成向阳路、少山路特色街改造设计方案；结合青岛火车新客站兴建完成沧口商圈商业规划设计方案；结合东李村庄改造、李村大集及李村河两岸升级改造制定东李商圈规划设计方案，进行商业街区建设。

        中期，即未来3-5年，“四圈四线”基本成型。着重做好中心商圈升级开发建设，不断提升更新传统商贸业业态，实现李沧服务业的优化升级。完成李村大集及李村河两岸升级改造工程，合理布局大村河两侧商业业态；宝龙城市广场、监狱地块综合性商业项目、三星数码大厦、东晟国际商贸城、棉麻地块商业项目、宝达大厦、美猴王地块项目等一系列大型综合性购物中心、商贸中心建成营业；打造东李商业街、大枣园文化街、向阳路商业步行街、少山路精品服装街、大崂路美食街等多条在全市具有一定知名度和美誉度的特色街区；完成东李商圈、沧口商圈整体规划的构建与完善，形成规模并具有相当影响力。至“十一五”末全区二、三产业调整到60:40，社会消费品零售总额达到220亿元，年均增长25%，第三产业增加值达到120亿元，年均增长29.5%。

        远期，即未来8-10年，实现“四圈四线”格局，真正做强北部商贸中心，实现城区功能由生产性为主向服务性为主转变。信息、通讯、金融、保险、房产交易、设计科技咨询等现代服务业繁荣发达，特色街、特色店、特色市场林立，成为积聚周边人气、辐射胶东半岛的商业中心。二、三产业调整到55：45。

        4-3 保障措施

        4-3-1 加强组织领导。成立由分管三产副区长挂帅的组织机构，负责做强青岛北部商贸中心相关工作。以第三产业发展办作为强力推进全区第三产业发展的主要职能部门，进一步充实壮大组织机构，完善工作职能，不断增强对重点项目建设的组织领导和服务协调能力，通过积极主动地争取各方面政策支持，周密安排重点商业项目建设进度等多种有效方式，及时掌握重点商业项目建设进展情况，解决项目进展过程暴露出的问题，力争让这些重点项目早日成为我区新的经济增长点，为我区经济又好又快发展注入新的活力。