??????? 大家好！

??????? 文昌阁村庄改造自2004年开始策划立项，已经做了大量的前期工作。在此期间，得到了各级政府和主管部门的大力支持，取得了一定的成效。在目前村庄改造工作进一步规范、政策更加明晰、城市规划建设和管理水平大大提高的大好形势下，文昌阁社区两委一班人对村庄改造更充满信心，以“不等、不靠、不抱”的全新思路开展工作。即不等待各方面条件完全成熟才按部就班的开始工作；不依靠别人成功经验和模式；不把村庄改造的眼前利益抱着不放。让利于居民，使其得到保障和实惠，真心拥护支持村庄改造。让利于开发商，保证开发商的合理利润空间，使其能够按照高起点规划、高标准建设的原则开发建设。

??????? 一、坚持群众路线，改造成为村民共同意愿
??????? 一是加强宣传。街道办事处和社区通过年终总结大会、党员大会等不同范围的会议，以多种形式适时向居民宣传旧村改造给居民和集体经济发展带来的好处，使村民认识到了改造的必要性和紧迫性，营造了良好的工作氛围。二是民主决策。社区两委通过党员大会、居民代表大会深入细致地了解群众意愿，拆迁工作小组成员多次走入居民家中，广泛听取居民意见，并及时将意见整理研究，充实到拆迁补偿安置方案中，赢得了群众对拆迁工作的广泛支持。三是优化预案。街道办事处和社区安排专人及信访员不定期到社区了解居民拆迁情况，站在他们的角度思考问题，准备预案，为拆迁、改造、安置过程中可能出现的矛盾提前准备解药。四是注重沟通。街道办事处专门成立了党工委书记为组长的拆迁安全稳定工作小组，指导社区将拆迁任务划片到人，两委成员均担任拆迁划片包干的第一责任人，以拉家常式的谈心形式与被拆迁居民进行沟通，了解他们的思想状况。

??????? 二、坚持以人为本，补偿安置方案科学合理
??????? 制订科学合理的拆迁补偿安置方案是顺利推进拆迁工作的核心。在区中西部办、拆迁办和办事处的指导下，文昌阁社区两委从居民的角度考虑，统筹当前利益与长远发展，制定了《文昌阁社区拆迁补偿安置方案》。在拆迁补偿方案的研究制定过程中，着重研究了高层住宅给居民带来的生活习惯改变、生活成本增加等问题，以最大限度地保障社区居民的合法利益为根本出发点，以我区东部社区拆迁补偿安置标准及奖励办法为参考，结合村庄情况拟定了补偿安置方案，在临时过渡费、高层住宅安置、新建小区配套设施安装及使用费等问题上给予了一定优惠，解决了高层安置公摊面积大、电梯和二次供水费用高的问题，消除了居民的后顾之忧，为顺利签约打下良好基础。社区将经济发展用地土地出让金返还部分入股，同引进的开发企业进行联合开发，在村庄改造中实现集体资产的保值增值，这对于已经通过社区改制成为股东的居民来说，无疑是又增加了一大笔资产。

??????? 三、坚持公开透明，拆迁全程阳光操作
??????? 文昌阁社区将村庄改造拆迁全程置于全村居民的监督之下，实现了阳光操作。一是开好五个会议。先后召开了村两委会、党员大会、居民代表大会、居民小组会、居民全体会等五个会议，共同研究村庄改造拆迁事宜。在全体居民会议上发放了调查问卷、拆迁补偿安置方案（征求意见稿）、拆迁奖励办法。二是干部带头拆迁。村两委班子成员不但先行签订拆迁协议，而且还动员亲属按照拆迁补偿安置方案的规定，尽快签约拆迁。三是统一释疑解惑。针对拆迁过程中普遍存在的居民反映问题集中、因不知如何咨询易造成群体性事件等问题，文昌阁社区在成立拆迁工作领导小组的基础上，创新建立了小组发言人制度。领导小组的各项工作由发言人向居民通报，各项政策由发言人进行解释，这有利于向居民传递正确的信息，也为居民开通了反映问题的渠道，为领导小组征求居民意见、及时发现问题提供了通道。

??????? 四、坚持依法办事，整合各种有利因素为我所用
??????? 村庄改造前期审批手续繁琐，制约因素较多，必须征得多级、各方面的支持。目前，对于村庄改造，区委、区政府强力推进，各业务部门具体指导，支持力度空前。要顺利地推进村庄改造，关键是取得市相关部门和部队的支持，营造良好地外围工作空间。一是争取净空。以周边建筑净空高度为参考，积极协调部队调整净空高度，2005年11月净空限制调整到110米，建筑限高66米。二是争取规划。根据调整的净空限制，对2005年6月已批的控规进行了修订，2007年6月获得批准的控规指标中规划建筑面积从38万平方米调整到75.6万平方米，为村庄改造盈亏平衡打牢了基础。三是依法拆迁。反复探讨各级政府关于拆迁改造的有关文件，充分发挥法律专业人士的作用，制订拆迁补偿安置方案合法合理。在村庄改造中，除了村委认真研究外，还聘请了具有多年实际工程经验的项目经理，引入了法律专业人士参与到改造具体操作程序中，少走了很多弯路。在社区两委的带动下，党员、群众、职工齐心协力为村庄发展出计献策，干群关系融洽，形成了强大合力，取得了广大村民的信赖支持，才使得少数在征求意见时不同意改造和拆迁补偿方案的几户村民失去了“市场”，在“高压”下还提前签定了拆迁协议，从源头上避免了“钉子户”的产生。

??????? 五、坚持因时制宜，选准村庄改造良机
??????? 要启动村庄改造这一复杂的社会系统工程，必须做足前期工作，各方面条件成熟后再具体实施。2005年社区提出村庄改造时，由于净空、规划等制约，并未真正启动。在办理净空、规划等指标的同时，社区还扎实开展了4项前期准备工作。一是村庄改造调研。对侯家庄、麦坡、佛耳崖、东李、东小庄、大枣园等村庄改造情况进行了广泛深入调研，充分吸取经验和教训。二是改造方案制订。参照大枣园村改方案，结合实际，制订了村庄改造方案，确定了安置用地、补亏用地、经济发展用地、教育用地、廉租房用地等各类用地配置，以及补偿安置、资金运作等事项。三是市场形势分析。认真分析全市房地产形势，抓住近几年来市区北部房产升温较快的时机，在高端启动村庄改造。四是合作企业选择。与近100家开发企业进行了洽谈，最终选择合作方案对村庄最有利，资金实力雄厚的上海泰江公司作为合作单位。

??????? 文昌阁社区拆迁工作自2007年5月17日启动，15天内签约率达99.6％，截至2007年6月28日，拆迁工作全部完成。事实证明，只要将群众利益放在首位，将村庄发展发在首位，就一定能够赢得群众的支持，就一定能把村庄改造工作办实办好。

??????? 以上是文昌阁社区旧村改造积累的一点经验，不足之处请领导批评指正。谢谢大家！